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Les revenus fonciers : fonctionnement général

immobilier
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Décryptage du remplaçant de l’ISF
5 juillet 2018

Les revenus fonciers : fonctionnement général

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location ? Cet article vous présente le fonctionnement général des revenus fonciers et leur fiscalité.

 

 

Le principe

Les revenus fonciers sont ceux que vous tirez de la location immobilière nue exercée en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Ils sont soumis à deux régimes d’imposition laissés à votre choix. Vous êtes soumis de plein droit au régime dit « micro-fonciers » lorsque les revenus tirés des diverses locations nues n’excèdent pas 15 000 € par an.

Ce régime permet un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges sur l’ensemble des recettes locatives brutes. Dès lors, vous ne pouvez plus tenir compte des charges réelles de la location. Ce régime est intéressant lorsque ces charges réelles sont inférieures à 30 % des revenus. Dans les cas inverses, le « régime réel » sera plus avantageux.

 

   

Régime Micro

 

 Régime Réel
 

Conditions

 

Revenus fonciers < 15 000 €

Revenus fonciers > 15 000 €

 

Option possible

 

Non

Oui

 

Déductibilité des charges

 

Forfaitaire – 30 % du revenu locatif brut

Réelle – 100 % des charges déductibles

 

 

Intérêt

 

Charges inférieures à 30% des revenus locatifs bruts

 

Charges supérieures à 30 % des revenus locatifs bruts

L’exemple concret

Monsieur Martin a 10 000 € de revenus fonciers et 2 000 € de charges déductibles. Le régime micro est plus adapté puisqu’il lui permet une déduction forfaitaire de 3 000 € (10 000 € x 30 %).
Monsieur Martin a 10 000 € de revenus fonciers et 7 000 € de charges déductibles. Le régime réel est plus intéressant puisqu’il pourra déduire 7 000 €.
Monsieur Martin a 16 000 € de revenus fonciers, et 1 000 € de charges, il est soumis de plein droit au régime réel et ne peut pas opter pour le régime « micro-fonciers ». Il devra déduire ses charges pour leur montant réel, 1 000 €.

 

 

 

Attention

 Il est important de noter que tous les biens immobiliers n’ouvrent pas droit au bénéfice du régime « micro-foncier ».

 En outre, l’option est globale et s’appliquera à tous les revenus fonciers pour une durée minimale de 3 ans irrévocable, il est important de savoir si les dépenses sont récurrentes ou ponctuelles pour appréhender l’option de manière optimale.

Pour plus de précisions sur ces points, nous vous invitons à prendre contact avec un conseiller.

 

 


Les dépenses déductibles dans le cadre du régime réel

Sont déductibles toutes les charges que vous supportez. Cependant, pour être admises en déduction, les dépenses doivent se rapporter à des immeubles procurant des revenus fonciers, avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu, avoir été effectivement supportées par le propriétaire, avoir été payées au cours de l’année d’imposition et être justifiées.

L’exemple concret

Seront notamment déductibles les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les primes d’assurance, etc.

 


Le cas particulier des dépenses de travaux

o Travaux déductibles
Sont visés les travaux d’entretien et de réparation, à savoir ceux qui ont pour objet de maintenir ou remettre en état. Ceux-ci ne posent pas de difficulté pratique.
Les travaux d’amélioration déductibles sont ceux qui apportent à l’immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans en modifier la structure. Ici, la frontière est ténue avec les travaux non déductibles.

o Travaux non déductibles
Les dépenses de construction ou de reconstruction visent trois hypothèses : il s’agit des travaux que vous avez engagés pour apporter une modification importante aux gros-œuvre (démolition et de la charpente et de la toiture par exemple) ou pour réaliser un aménagement interne qui par son importance équivaut à une reconstruction (segmentation d’une maison en différents appartements). Enfin, toutes les dépenses d’agrandissement de la surface habitable seront non déductibles.

 

 

 

Charge déductible

 

 Charge non déductible

 Emprunt

 

Intérêts et frais d’emprunt

 

Capital

 Travaux  

Entretien, conservation et amélioration

 

Construction, reconstruction et agrandissement

 

Attention

Si des travaux non déductibles s’accompagnent de travaux déductibles, ces derniers ne le sont plus s’ils sont « indissociables ». Les travaux d’entretien et de réparation seront dissociables des travaux de reconstruction lorsque, d’une part ils ne sont pas rendus nécessaires par les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et, d’autre part ils auraient pu être réalisés en l’absence de ces derniers.

Pour plus de précisions sur ces points, nous vous invitons à prendre contact avec un conseiller.

 

L’exemple concret

Monsieur Martin procède à la réfection de la toiture à l’occasion de travaux de surélévation de l’immeuble. Sans la surélévation, la réfection de la toiture n’était pas nécessaire. Les travaux sont donc indissociables. Les frais de réfection de la toiture ne seront pas déductibles.

 


LLP Conseil vous accompagne dans l’optimisation de vos revenus locatifs : En effet, il est possible d’optimiser la perception des revenus tirés de la location. A ce titre, le régime réel pourra permettre de constater un déficit foncier qui viendra s’imputer partiellement sur le revenu global et ainsi réduire l’impôt dû. L’optimisation peut également passer par la transformation de la location nue en location meublée, assujettie, pour sa part, aux bénéfices industriels et commerciaux.