=> Ce qui ne change pas :
=> Ce qui est modifié :
Le principal changement entrainé par la mise en place de l’IFI réside dans la détermination de l’assiette imposable.
– Les biens immobiliers détenus directement
– Les biens immobiliers détenus indirectement :
– Les biens immobiliers démembrés :
– Les biens mobiliers
– Les placements financiers :
– Les biens immobiliers professionnels sous certaines conditions :
– Sont déductibles celles contractées pour l’acquisition, la conservation, l’amélioration, la reconstruction, l’agrandissement de l’actif
· Les prêts in fine sont considérés comme amortissables afin de lisser la déduction du passif sur la durée totale de l’emprunt.
Il faut alors déterminer un capital restant dû fictif chaque année selon la formule décrite à l’article 31 de la loi de finances pour 2018.
Ainsi, la valeur déductible d’un prêt in fine sur 10 ans diminuera de 10% par an, et de 5% sur 20 ans.
· Les dettes peuvent ne pas être totalement déductibles dans le cas où celles-ci représentent au moins 60% d’un actif de plus de 5 millions d’euros. |
⇒ Les patrimoines composés majoritairement d’actifs financiers
⇒ Les patrimoines composés majoritairement d’actifs immobiliers mais dont l’exonération des actifs financiers fait passer sous la barre des 1 300 000€
En effet le passage de l’ISF à l’IFI aura pour conséquence un allègement de la fiscalité de 3.2 milliards d’euros pour les contribuables.
En recentrant son assiette taxable sur l’immobilier, l’IFI exonère les biens ostentatoires qui autrefois étaient taxables.
Pour y remédier, de nouvelles taxations ont été votées visant :
Les recettes en résultant devraient générer au maximum 41 millions d’euros.
Cependant, d’autres biens pouvant être considérés comme des signes extérieurs de richesse échappent à toute taxation :
Une question se pose alors : faut-il revendre ses biens immobiliers et réorienter son épargne vers les actifs financiers ?
Pas de réponse certaine, cela dépend de votre situation.
Prenons un exemple :
Un couple dispose d’un patrimoine immobilier de 1 400 000€ composé de :
o Leur résidence principale à Toulouse pour 500 000€ (après abattement de 30 %)
o Une villa en Espagne pour 300 000€
o Quatre appartements T2 à Toulouse pour 150 000€ chacun, loués 7200€ nets par an
Le patrimoine immobilier du couple dépasse le seuil d’imposition à l’IFI de 100 000€.
Est-il avantageux pour le couple de vendre un appartement T2 à 150 000 afin de ne plus être soumis à l’IFI ?
Conservation du T2 (rendement 4,8%)
Vente du T2/réinvestissement dans un support financier rendement 3%
Conclusion : dans des cas où votre patrimoine immobilier dépasse de justesse le seuil des 1 300 000€, il peut être avantageux de céder le nombre d’actifs nécessaires pour ne plus être soumis à l’IFI.
Toutefois, si votre patrimoine immobilier dépasse plus largement ce seuil, il peut être intéressant de conserver vos biens, cela s’apprécie au cas par cas en fonction de la rentabilité de ceux-ci.
Vous êtes soumis à l’IFI ? Pour une analyse détaillée de votre situation et des préconisations adaptées à votre projet, n’hésitez pas à contacter nos Ingénieurs Patrimoniaux.