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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Décryptage du remplaçant de l’ISF

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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Décryptage du remplaçant de l’ISF

immobilier

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En remplaçant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le gouvernement souhaite réorienter l’investissement des français vers l’économie réelle.

Avantages ? Inconvénients ? Changement majeur ou simple modification ? Rapide tour d’horizon de ce nouvel impôt !

IFI OU ISF ? 

=> Ce qui ne change pas :

  • Le seuil d’imposition qui reste à 1 300 000€ de patrimoine
  • Le barème de l’impôt
  • Ou encore l’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale

=> Ce qui est modifié :

Le principal changement entrainé par la mise en place de l’IFI réside dans la détermination de l’assiette imposable.

D’un côté l’immobilier au sens large reste imposable :

– Les biens immobiliers détenus directement

– Les biens immobiliers détenus indirectement :

  • Par le biais de l’assurance vie
  • Par le biais de contrats de capitalisation
  • Par le biais de parts de SCI, SCPI, OPCI

– Les biens immobiliers démembrés :

  • Principe: Déclaration par l’usufruitier pour la valeur de la pleine propriété
  • Exception: Déclaration par l’usufruitier et le nu-propriétaire pour la valeur représentative de leur droit respectif (art 669 CGI) si le démembrement résulte de l’option du conjoint survivant pour l’usufruit
Mais de l’autre, de nombreux biens ne sont plus soumis à cet impôt :

– Les biens mobiliers

– Les placements financiers :

  • Les livrets d’épargne
  • Les portefeuilles de valeurs mobilières
  • Les contrats d’assurance vie (pour les supports non immobiliers)

– Les biens immobiliers professionnels sous certaines conditions :

  • Activité exercée à titre principal dans un but lucratif
  • Société soumise à l’IS: exercer une fonction de dirigeant et détenir au moins 25% des parts
  • Société soumise à l’IR: activité exercée à titre principal et procure plus de la moitié des revenus professionnels du contribuable
  • Exploitation individuelle : uniquement les biens nécessaires à l’activité professionnelle
Qu’en est-il des dettes :

– Sont déductibles celles contractées pour l’acquisition, la conservation, l’amélioration, la reconstruction, l’agrandissement de l’actif

·       Les prêts in fine sont considérés comme amortissables afin de lisser la déduction du passif sur la durée totale de l’emprunt.

 

Il faut alors déterminer un capital restant dû fictif chaque année selon la formule décrite à l’article 31 de la loi de finances pour 2018.

 

Ainsi, la valeur déductible d’un prêt in fine sur 10 ans diminuera de 10% par an, et de 5% sur 20 ans.

 

·       Les dettes peuvent ne pas être totalement déductibles dans le cas où celles-ci représentent au moins 60% d’un actif de plus de 5 millions d’euros.

Qui sont les gagnants ?

⇒ Les patrimoines composés majoritairement d’actifs financiers

⇒ Les patrimoines composés majoritairement d’actifs immobiliers mais dont l’exonération des actifs financiers fait passer sous la barre des 1 300 000€

En effet le passage de l’ISF à l’IFI aura pour conséquence un allègement de la fiscalité de 3.2 milliards d’euros pour les contribuables.

Qu’en est-il des biens ostentatoires ?

En recentrant son assiette taxable sur l’immobilier, l’IFI exonère les biens ostentatoires qui autrefois étaient taxables.

Pour y remédier, de nouvelles taxations ont été votées visant :

  • Les métaux précieux
  • Les voitures de sports
  • Les yachts

Les recettes en résultant devraient générer au maximum 41 millions d’euros.

Cependant, d’autres biens pouvant être considérés comme des signes extérieurs de richesse échappent à toute taxation :

  • Les voitures de collection
  • Les jets privés
  • Les chevaux de courses

 

Une question se pose alors : faut-il revendre ses biens immobiliers et réorienter son épargne vers les actifs financiers ?

Pas de réponse certaine, cela dépend de votre situation.

Prenons un exemple :

Un couple dispose d’un patrimoine immobilier de 1 400 000€ composé de :

o   Leur résidence principale à Toulouse pour 500 000€ (après abattement de 30 %)

o   Une villa en Espagne pour 300 000€

o   Quatre appartements T2 à Toulouse pour 150 000€ chacun, loués 7200€ nets par an

Le patrimoine immobilier du couple dépasse le seuil d’imposition à l’IFI de 100 000€.

Est-il avantageux pour le couple de vendre un appartement T2 à 150 000 afin de ne plus être soumis à l’IFI ?

Conservation du T2 (rendement 4,8%)

  • Loyers nets annuels : 7200€
  • IFI : 3200€
  • Prélèvement sociaux (17.2%) : 1238€
  • Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 2160€
  • Résultat Net : 602€ annuel

Vente du T2/réinvestissement dans un support financier rendement 3%

  • Patrimoine immobilier : 1 250 000€
  • IFI : 0€
  • Produits des 150 K€ sur un support financier (rendement annuel 3%) : 4500€
  • Imposition en cas de rachat à hauteur des intérêts à la fin de l’année : 40€
  • Résultat Net : 4460€

Conclusion : dans des cas où votre patrimoine immobilier dépasse de justesse le seuil des 1 300 000€, il peut être avantageux de céder le nombre d’actifs nécessaires pour ne plus être soumis à l’IFI.

Toutefois, si votre patrimoine immobilier dépasse plus largement ce seuil, il peut être intéressant de conserver vos biens, cela s’apprécie au cas par cas en fonction de la rentabilité de ceux-ci.


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